No.30【審査通過率90％の裏側】
住宅ローンの事前審査は何を見ている？知らないと損する落とし穴とは！

こんにちは。HIKAGEの代表、日影道也です。
先日、富山市で検討されていたご夫婦から
「もし審査に通らなかったら土地を押さえられないのでは」という不安の声を伺いました。
土地と住宅ローンが同時進行になるケースは珍しくなく、
富山市や射水市、高岡市周辺では特によく見られます。

事前審査と聞くと「落ちるかどうかを試される場」と捉えがちですが、
実際には金融機関側が無理のない返済になるかを確認する仕組みです。
仕組みを知ると一気に見通しが良くなり、余計な不安は減ります。

この記事で分かること

この記事では、初めて住宅ローンを検討する方でも理解しやすいよう、
次の点を丁寧に整理しています。

・ 事前審査で何が確認されるのか
・ 通過しやすくなる準備と注意点
・ 富山市周辺エリアならではの考え方
・ 審査基準と暮らしの基準の違い

住宅ローンは専門分野ですが、順番に整理すれば難しくありません。

事前審査はどんな仕組みなのか

確認されているのは「暮らしに無理がないかどうか」

事前審査は、住宅ローン申込みの前に「この家庭の暮らしに無理のない返済額かどうか」を
金融機関が確認する段階です。取り扱うのは銀行だけでなく、
信用金庫、労働金庫、JAなど幅広い金融機関で、基準や考え方はそれぞれ異なります。

落とすための試験ではない

過度に不安を感じやすい場面ですが、統計上は事前審査の通過率は約90％と言われています。
落とすための試験ではなく、現実的な借入ラインを一緒に整える意味合いが強い制度です。

通過はゴールではなく現在地の把握

事前審査の結果で分かるのは「借りられるかどうか」よりも「どの金額帯なら無理がないか」です。
土地と建物を同時に進めるケースが多い富山市エリアでは、
早い段階でこの現在地が分かることで判断がスムーズになります。

金融機関は何を見ているのか

国土交通省の調査に基づく主要項目

国土交通省の「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、
金融機関が重視する項目は次の通りです。

・ 完済時年齢 98.4％
・ 借入時年齢 96.0％
・ 健康状態 95.1％
・ 年収 93.4％
・ 勤続年数 93.2％
・ 返済負担率 90.3％
・ 担保評価 90.5％

この数字から、審査の中心は「返す力」「健康」「年齢」など
暮らしに関わる要素であることが分かります。

健康状態が重視される理由

健康状態が重視される背景には「団体信用生命保険」の存在があります。
団信は万一のことが起きた際に残債が保険で完済される仕組みで、
多くの金融機関が加入を条件としています。このため健康状態も確認されます。

勤続年数は「安定の見え方」が問われる

勤続年数について「最低3年必要では」という声を聞くことがありますが、
国交省の調査では最も多い基準は「1年以上」です。
金融機関が見ているのは年数そのものではなく、収入の安定性です。
同業種で転職し収入が変わらない場合などは、勤続年数が短くても通る例が珍しくありません。

借入があると不利という誤解

自動車ローンや奨学金など借入があっても、それ自体は問題ではありません。
重要なのは返済負担率とのバランスです。
信用情報は次の3機関で管理されており、金融機関はこれらを照会します。

●CIC
●JICC
●KSC

返済遅延があると記録され、審査に影響する可能性があります。

審査の結果に影響する3つの視点

返済負担率は暮らしとの両立で考える

返済負担率とは、年収に対して返済額が占める割合のことです。
金融機関の基準では

・ 年収400万円未満 30％以下
・ 年収400万円以上 35％以下
が目安となっています。

ただし、審査基準と実生活の安心は別です。
富山市周辺は自動車が生活に必要な家庭が多く、車両費や保険料、燃料代などの固定費がかかります。
そのため手取り収入で見ると20〜25％程度が現実的なラインになるケースが多いです。

年齢は返済期間とセットで考える

完済時年齢が98％で重視されるように、何歳まで返済が続くかは重要です。
返済期間を延ばせば月々は下がりますが、総返済額は増えます。
無理なく返せる期間を選ぶことが、老後の生活にも影響します。

勤続と収入の安定はセットで評価

同業種での転職や、収入が変わらない勤務変更は評価されやすく、
年数が短くても通過する例があります。
一方で、収入が大きく変化する転職は、一時的に判断が難しくなることがあります。

審査を進める前に整える3つの準備

提出書類の確認を先にしておく

事前審査には源泉徴収票や本人確認書類などが必要です。
書類漏れは単純に手続きが遅れる原因になるため、先にチェックしておくとスムーズです。

借入状況は正確に伝える

借入状況は信用情報で確認されるため、申告を省略すると逆に不利になります。
正確に伝える方が早く結果にたどり着けます。

生活費と維持費を含めて考える

返済額は頭金や返済期間、ボーナス併用で変わります。
富山市周辺では自動車2台体制の家庭も多く、
維持費まで含めて検討することで暮らしの再現性が高まります。

よくある質問

転職直後は審査が通らないのか？

転職したばかりというだけで一律に難しくなるわけではありません。
同じ職種で収入が大きく変わらない場合は、問題なく通過する事例も多くあります。
金融機関が見ているのは「転職したかどうか」よりも
「今後も安定して収入が得られる見込みがあるか」という点です。

もし職種が変わったり、年収が大きく変わったりした場合は、少し注意が必要ですが、
その場合も状況に応じた進め方があります。
必要以上に構えず、状況を整理しながら判断することが大切です。

借入があると不利なのか？

自動車ローンや奨学金などの借入があるご家庭は多く、
借入があること自体が不利になるわけではありません。
金融機関は、借入の有無ではなく「返済できる範囲の中に収まっているかどうか」で判断します。

そのため、借入がある場合は「年収に対してどれくらいの負担なのか」
「住宅ローンを組んでも無理がないか」を一緒に確認していく形になります。
丁寧に整理すれば、過度な心配は必要ありません。

事前審査は1回だけなのか？

事前審査は1回だけと決まっているわけではなく、
条件を比べるために複数の金融機関へ申し込むご家庭もあります。
金利や返済期間、商品内容などは金融機関ごとに異なりますので、
比較したうえで自分たちに合う選択をすることは自然な流れです。

焦らず、選択肢を理解しながら進めることで、安心して本審査に進めるはずです。

まとめ

住宅ローンは専門的な手続きに見えますが、
仕組みと順序を理解すれば必要以上に難しいものではありません。
一方で、土地契約や建築のタイミングが重なる場面では、
不安を抱えたまま進めてしまうケースも少なくありません。

そうしたときは、第三者と一緒に整理することで
「いま検討すべきこと」「判断を急がなくて良いこと」が分かり、
結果的に後悔の少ない選択につながります。

HIKAGEでは、資金計画から土地探し、
建築契約までの流れを踏まえてサポートしていますので、検討段階でもお気軽にご相談ください。

HIKAGEの施工エリア

HIKAGEでは、富山市を拠点に、射水市・高岡市・滑川市・上市町・立山町・舟橋村など、車で40分圏内のエリアで家づくりをお手伝いしています。

すぐにお伺いできる範囲にエリアを絞ることで、
暮らしの中で何かあった時も迅速に対応できるようにしています。

「建てて終わり」ではなく、住まいの成長を一緒に見守れるような、
地域に根ざしたパートナーでありたいと思っています。

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