No.45【ローンが通っても現金不足？】
注文住宅で着工前にお金が足りなくなる意外な理由について！

こんにちは。HIKAGEの代表をしている日影道也です。

先日、富山市内でご相談にいらっしゃったご夫婦から、こんな言葉をいただきました。

「住宅ローンの審査が通ってひと安心していたのに、
着工の直前になって『まとまった現金が必要です』と言われて、頭が真っ白になりました」と。

住宅ローンを組んでいるのに、なぜ今すぐ手元の現金が必要なのか。
注文住宅ならではの「お金の流れ」を事前に知っておくだけで、
同じ状況でも落ち着いて対処できます。

この記事では、「つなぎ融資」の仕組みから、JAバンク独自の留保金制度、
着工前に確認すべきポイントまで、平易な言葉で整理していきます。

この記事でお伝えしたい事

• 着工前にまとまったお金が要る本当の理由
• つなぎ融資の仕組みと実際にかかる費用
• つなぎ融資以外に使える3つの資金方法
• JAバンクにある独自の留保金制度とは
• 資金繰りで困らないための確認ポイント

なぜローンが通っているのに、着工前に現金が必要なのか

建売住宅や分譲マンションを購入する場合、「鍵を受け取るとき」に代金を支払うのが一般的です。

ところが注文住宅は、工事の節目ごとに段階的に費用を支払う仕組みになっています。

※各割合は施工会社や契約内容によって異なります。

建物が完成する前に、総費用の半分以上が出ていく計算になります。

一方、住宅ローンは「建物の引き渡し完了後」に初めてまとまった金額が振り込まれるのが基本です。
着工金・中間金の支払いが必要なタイミングでは、ローンのお金はまだ手元に届いていません。
この時間的なズレが、「ローンを組んでいるのに現金が必要」という状況を生み出します。

つなぎ融資の正体——ローン実行前の「資金ギャップ」を埋める仕組み

このズレを解消するために使われるのが「つなぎ融資」です。

住宅ローン本体が振り込まれるまでの間、着工金・中間金を
一時的に借りておくための短期ローンです。
住宅ローンへの橋渡し的な借入、と理解するとわかりやすいでしょう。

着工・上棟のタイミングでつなぎ融資を利用し、
建物が完成して住宅ローン本体が振り込まれた時点でまとめて返済する、という流れです。

注意したいのは、つなぎ融資は「建物が担保に設定されていない状態での借入」になるため、
住宅ローン本体より金利が高く設定されるという点です。
2026年3月時点でのつなぎ融資の金利は年2〜4%程度が目安です。
住宅ローン本体の変動金利（メガバンク・ネット銀行で0.6〜0.7%台が中心）と比べると
3〜6倍の水準であり、工期が長引けばその分だけ利息も膨らみます。
資金計画にはこのコストも含めて見ておくことが大切です。

つなぎ融資・分割融資・留保金制度——3つの資金手段の違いを比較する

「注文住宅＝つなぎ融資が必須」と思われている方もいますが、
金融機関によって対応方法は異なります。大きく分けると以下の3パターンです。

JAバンクの「留保金制度」は、この「分割融資」の一形態として位置づけられます。
この後で詳しく整理します。

JAバンクの「留保金制度」——つなぎ融資が不要になる可能性がある仕組み

JAバンクには「留保金制度」という独自の仕組みがあります。
富山県内でJAバンクを検討している方は、ぜひ把握しておいてください。

この制度では、住宅ローンの借入総額のうち「まだ受け取っていない残額」をJAが管理しておき、
工事の進捗に合わせて施主が必要なタイミングで申請・受け取れる仕組みになっています。
この管理されている残額のことを「留保金」と呼びます。

たとえば3,000万円の住宅ローンを組んで着工金として1,000万円を受け取った場合、
残り2,000万円が留保金として管理され、次の支払いタイミングで使えます。
さらに留保金の期間中は利息が発生しないという特長があります。
つなぎ融資（年2〜4%）とは異なり、
住宅ローン金利の水準で資金を利用できる点が最大のメリットです。

ただし、確認しておきたい注意点があります。

留保金制度では「最初の融資が実行された時点」から借入総額に基づいた返済が始まります。
工事期間中は現在お住まいの家賃とローン返済が重なる期間が生じる可能性があります。
資金計画の段階で、この二重負担も含めて試算しておくことが重要です。

また、JAの窓口や審査状況によって条件は異なります。「JAだからつなぎ融資は不要」と断定せず、
必ず担当者に確認してください。
施工会社がJAの手続きに対応しているかどうかも、合わせて確認が必要です。

資金計画で後悔しないために、着工前に確認しておく3つのこと

どの方法を選べるかは、利用する金融機関と個々の状況によって変わります。
以下の3点を早めに把握しておくと、後になって慌てることが減ります。

まず「利用予定の金融機関がどの方法に対応しているか」の確認です。
つなぎ融資を取り扱っていない銀行もあります。フラット35（住宅金融支援機構）は
原則として引き渡し後の一括融資となるため、着工金・中間金には別途の手配が必要です。

次に「施工会社の支払いスケジュールを早めに把握すること」です。
いつ・いくらの支払いが発生するかを確認せずに進めると、現金が不足する事態になりかねません。
HIKAGEでは、個別の資金相談の場でこの支払いスケジュールも表にして一緒に整理しています。

そして「つなぎ融資の利息・諸費用・外構・家具家電も含めた「総額」で考えること」です。
建物の本体価格だけを見ていると、後から想定外の出費が積み重なるケースがあります。

【まとめ】つなぎ融資とは？注文住宅で着工金・中間金に困らないための基礎知識

注文住宅では住宅ローン実行前に着工金・中間金の支払いが発生するため、
「つなぎ融資」や「分割融資（JAの留保金制度を含む）」など自分たちに合った対応方法を選び、
支払いスケジュールとトータルコストを事前に整理しておくことが、資金トラブルを防ぐ核心です。

• 住宅ローンは完成・引き渡し後に実行されるため、それ以前の着工金・中間金には別途の資金手当てが必要になる
• 対応方法は金融機関によって異なり、つなぎ融資・分割融資・JAの留保金制度にはそれぞれメリットと注意点がある
• 利息・諸費用を含めたトータルコストと支払いスケジュールを早期に把握することで、余裕ある資金繰りが実現できる

資金の仕組みを理解しているかどうかで、家づくりの出発点の安心感が大きく変わります。
早い段階で整理しておくことが、結果として判断の迷いを減らすことにつながります。

住宅ローンの選び方から支払いスケジュールまで、HIKAGEに相談する

HIKAGEでは、家づくりの初期段階から資金に関するご相談に対応しています。
つなぎ融資が必要かどうかの確認、支払いスケジュールの整理、月々の返済シミュレーションなど、
ご家族の状況に合わせて一緒に確認していきます。
「土地もまだ決まっていない」「建てるかどうか迷い中」という段階でも問題ありません。
個別相談・家づくり勉強会もご用意していますので、
気になることがあればいつでもお声がけください。

HIKAGEの施工エリアについて

HIKAGEは、富山市を拠点に、射水市・高岡市・滑川市・上市町・立山町・舟橋村などを主な施工エリアとしております。

拠点から車で40分圏内を主な商圏としているのは、打ち合わせ中はもちろん、
住み始めてから何かあったときにもすぐにお伺いできる距離感を大切にしているからです。
「建てて終わり」ではなく、長くお付き合いできるパートナーとして、
地域に根ざした家づくりを続けています。

＜上記エリア以外につきましては、弊社担当までご確認ください＞