No.33【土地契約前のたった5分】
建築制限とインフラ確認、まず何を聞けば安心できる？

こんにちは。HIKAGEの代表、日影道也です。
2月最後のブログを閲覧いただき、誠にありがとうございます。

早速ですが、土地って、写真や地図で「良さそう！」と思っても、
いざ進めると“思った家が建てにくい”条件が後から見つかることがあります。
特に多いのが「契約してから建築制限を知った」
「インフラ確認が足りず、想定外の工事が必要になった」というケースです。

一生に一度の買い物で、そんな遠回りはできれば避けたいですよね。
今日は、土地購入の注意点を“たった5分の事前確認”に絞って、
建築制限とインフラ確認のポイントをやさしく整理します。

この記事でわかること（不安を減らすために、先に結論をまとめます）

• 「この土地、本当に家が建つ？」を契約前に確認する、いちばん簡単な聞き方
• 建築制限で「希望の間取りが入りにくい土地」を早めに見分けるポイント
• インフラ確認（上下水道の引き込み）で、後から総額がズレるのを防ぐコツ
• 駐車・造成・境界まで含めて、土地を“暮らし目線”で判断する見方

「契約したのに建てられない」は、実は“土地のせい”というより「順番」の問題

土地は、買った瞬間に「その土地に合う家」まで自動で決まるわけではありません。
同じ面積・同じ価格帯でも、法律上のルール、道路との関係、上下水道の状況で、
建てられる家の大きさや配置が変わります。

「住宅地っぽい＝普通に建てられる」とは限らない

周りに家が並んでいても、土地ごとに条件が違うことがあります。
例えば、前面道路の幅や種類、敷地と道路の接し方によっては、
建築手続きがスムーズに進まないケースもあります。
見た目だけでは判断がつかないからこそ、購入前の“短時間チェック”が大切になるんです。

土地購入前に5分でできる確認項目（まずはここだけ）

「全部を完璧に理解してから動く」だと、良い土地ほど先に決まってしまいます。
なので最初の段階は、専門家でない方でも確認しやすい“地雷回避”に絞るのがおすすめです。
順番に整理してお伝えしますね。

1）「この土地、建築確認は取れる？」を最初に確認する

不動産会社さんへの確認は、まずこの一言でOKです。

• 「ここは建築確認が取れる土地ですか？」

ただ、これだけだと「確認は取れるけれど、希望の家が建てにくい」ケースが残ります。
そこで、次の一言も添えてみてください。

• 「この土地で“建てるときに注意する建築制限”はありますか？」

専門用語が分からなくても大丈夫です。
「注意点があるかどうか」を引き出す質問だと思ってくださいね。

2）用途地域・建ぺい率/容積率（建築制限）を聞いておく

間取りや大きさに直結する、基本のルールです。

• 用途地域は？
• 建ぺい率・容積率は？
• 特別なルール（地区計画など）はある？

「数字は見てもピンとこない…」という場合でも、
“これを踏まえると建物の規模がどう変わりそうか”は建築側が整理できます。

3）前面道路の「幅」と「種類」を確認する（建築制限に直結します）

道路は“ただの通り道”ではなく、建てられる家のサイズや配置を左右します。

• 前面道路の幅は何mか
• 道路種別（公道か私道か／位置指定道路など）

道路条件によっては、セットバック（敷地の一部を道路として扱う調整）が必要になることがあり、
想像より敷地が小さくなる場合もあります。

4）上下水道の状況（インフラ確認）は“引き込みまで”セットで聞く

インフラ確認は、“後から総額がズレる”原因になりやすいポイントです。
聞くことを固定化しましょう。

• 上水道：敷地内に引き込みがあるか
• 下水道：公共下水道の区域かどうか
• 敷地内に桝（ます）があるか（下水の受け口）
• 引き込みが無い場合、前面道路から引く距離はどれくらいか

“使える”と“敷地内に来ている”は別の話になりやすいので、
引き込み状況まで一緒に確認するのがおすすめです。
また、公共下水道の区域外だったり、敷地まで下水管が来ていない場合は、
浄化槽を選ぶケースもあります。

5）「造成が必要そうか」を現地で1分だけ見る

資料だけで分からないのが、土地の高低差や水の流れです。現地で見るならここだけ。

• 隣地より極端に低い／高い
• 擁壁（ようへき）が古そう、ひび割れがある
• 雨の日の水たまり跡が残っていそう

造成や擁壁が絡むと、見積りが出るまで金額が読みにくくなります。

6）「希望の車の停め方」ができそうか（配置で詰まることが多いです）

共働き・子育て世帯の方ほど、駐車のストレスは毎日の暮らしに直結します。

• 車2台（将来3台）の出入りが現実的か
• 道路の交通量と見通し
• 冬場の雪を寄せる場所がありそうか（富山では特に）

可能なら「敷地の端に雪置き場になりそうな余白があるか」まで見ておくと、
暮らし始めてからのストレスが減ります。

7）境界・越境（見落としがちで揉めやすい）を一度だけ確認

最後にもう一点、意外と後から揉めやすいのが「境界」と「越境」です。

• 境界標があるか（目印の杭など）
• 確定測量の予定があるか
• ブロック塀・樹木・屋根などの越境がないか

ここは“買ってからでは動かしにくい”部分なので、
候補に残すかどうかの判断材料として、先に押さえておくと安心です。

「確認しないと大損」になりやすい理由＝土地代以外が膨らむから

土地って、価格が分かりやすいぶん「土地代＝全部」と思われがちです。
でも実際は、土地に関わる費用は土地代以外にもあります。

土地に潜む“追加になりやすい要素”の代表例

• 上下水道の引き込み（インフラ確認不足で発覚しやすい）
• 造成・残土処分・擁壁補修
• 地盤調査の結果によって必要になる工事
• 道路条件に伴う調整（セットバックなど）
• 外構が想定より必要（高低差・道路条件で増えやすい）

金額は現場条件で変わるので一概には言えませんが、どれも見積りに反映されやすい項目です。

「建物の見積りが先に出れば安心」…でも土地の条件で見積りは変わります

建物の金額は、敷地条件で大きく前後します。
駐車計画や給排水の取り回し、建物の配置が変われば、外構や付帯工事も変わります。
なので“土地を決めてから建物を考える”より、
土地と建物をセットで見て、総額で判断する方が安全です。

土地探しは「必ず建築会社と行う」ほうが、判断がブレにくいです

ここが今日いちばんお伝えしたい部分です。
土地の情報は不動産会社さんが集めてくれます。
一方で、その土地に「どんな家が、どんな費用感で建つか」は
建築の視点がないと判断が難しいことが多いです。

建築会社が一緒だと、何が変わる？

私たちHIKAGEが土地探しに同席・確認する場合、
見ているのは「買うべき／買わないべき」よりも、次の整理です。

• 建築制限の中で、希望の間取りが成立するか
• 駐車・庭・玄関位置が現実的か
• インフラ確認の内容から、付帯工事が増えそうか
• 日当たりとプライバシーを両立できそうか（配置の工夫余地）

「その土地で、暮らしが無理なく回るか」を先に描けると、契約の判断がグッと落ち着きます。

まとめ：契約前の5分は、将来の安心を買う時間です

土地は、見た目や価格だけで決めると、あとから建築制限やインフラ確認で慌てることがあります。
だからこそ契約前に、
①建築確認の可否／②用途地域・建ぺい率/容積率などの建築制限／③道路条件／
④上下水の引き込み状況（インフラ確認）／⑤境界

このあたりを短時間で押さえておくと、リスクがぐっと下がります。
もし「候補地はあるけど、何を聞けばいいか分からない」「この土地で本当に希望の暮らしができる？」
と感じたら、紙に書き出して整理できる場を持つのがおすすめです。

HIKAGEでも個別相談や見学会の場で、土地と建物をセットで考える整理をお手伝いしています。
無理に急がず、でも不安を抱え込まずに、一緒に確認していきましょう。

HIKAGEの施工エリア

HIKAGEでは、富山市を拠点に、射水市・高岡市・滑川市・上市町・立山町・舟橋村など、車で40分圏内のエリアで家づくりをお手伝いしています。

すぐにお伺いできる範囲にエリアを絞ることで、
暮らしの中で何かあった時も迅速に対応できるようにしています。
「建てて終わり」ではなく、住まいの成長を一緒に見守れるような、
地域に根ざしたパートナーでありたいと思っています。

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