No.70【個人事業主の家づくり】
審査が厳しいと言われる理由と、今からできる3つの具体的な対策とは

こんにちは。富山市を中心に家づくりをお届けしている工務店、HIKAGEの代表、日影道也です。

個人事業主として日々奮闘されているご夫婦にとって、マイホームの夢を描く中で大きなハードルと感じられるのが「住宅ローンの審査」ではないでしょうか。
「会社員と違って審査が厳しいと聞いた」「節税のために所得を抑えているけれど、ローンは通るのだろうか」といった不安を抱かれるのはごく自然なことです。

この記事では、住宅業界に20年以上従事してきた経験をもとに、金融機関が確定申告書のどこをチェックしているのか、審査を通すために意識すべき3つの条件について、専門用語をできるだけわかりやすくお伝えします。
最後までお読みいただくことで、これからの家づくりの歩み方がきっとクリアになるはずです。

自営業者の住宅ローン審査で金融機関が最も重視する「3つの基本条件」

個人事業主として地域に根ざし、ご自身の力でビジネスを営まれている皆さまにとって、家を建てるという決断には会社員の方とはまた違った重みがあることと思います。
日々の売上を支え、経費を管理し、苦労を重ねてこられたからこそ、マイホームという家族の拠り所には格別の想いがあるのではないでしょうか。

しかし、いざ住宅ローンの相談をしようとすると、周囲からの「自営業は審査が通りにくい」という言葉が頭をよぎり、一歩を踏み出せずにいるご夫婦も少なくありません。

金融機関が住宅ローンの審査において最も慎重に確認するのは、一言で言えば「長い歳月にわたって、毎月途切れることなく返済を続けられるだけの安定性があるかどうか」という点です。
会社員のように組織から毎月決まった給与が振り込まれる環境とは異なり、自営業の営みは景気の波や社会情勢によって数字が変動することが自然だからです。

審査の成否を分ける中心的な基本条件は、大きく分けて以下の3つに集約されます。

• 条件1：安定性の指標となる「3期分の所得金額」
• 条件2：健全性を示す「税金の未納・遅延がないこと」
• 条件3：返済能力の基準となる「総返済負担率と個人信用情報」

これらの条件について、融資の現場で実際に見られているポイントを一つずつ丁寧に紐解いていきましょう。

条件1：安定性の指標となる「3期分の所得金額」

多くの金融機関において、自営業者が住宅ローンの事前審査を申し込む際には、原則として「直近3期分の確定申告書」の提出を求められるのが一般的な形となっています（※金融機関によって異なる場合があります）。
会社員であれば直近1年分の源泉徴収票1枚があれば進められることが多いのに対し、なぜ3年分もの長い記録が必要になるのでしょうか。

理由としては、単年の業績だけでは、その事業がこの先も同じように続いていくかどうかの予測を立てることが難しいためです。

• 特定の1年だけ大きなプロジェクトが成功して利益が跳ね上がった場合
• 逆に、特定の1年だけ社会情勢の変化で一時的に業績が落ち込んでしまった場合

こうした単年ごとの波に惑わされず、点ではなく「線」として事業の軌跡を見るために、3期分という時間の重みが必要とされます。
3期間の中で業績に大きすぎる変動がないか、あるいは着実に右肩上がりに成長しているかどうかが、安心して融資を託せるかどうかの判断材料になります。

ここで非常に大切なのは、金融機関がチェックするのは売上高（収入金額）そのものではないという点です。
どれほど大きなお金を動かし、年間の売上が何千万円にのぼっていたとしても、そこから仕入れや家賃、人件費などの経費を差し引いた後に手元に残る「所得金額」こそが審査の土台となる数字です。

節税を意識するあまり、経費を最大限に計上して所得をできるだけ低く抑えるお気持ちは実務上よく分かりますが、住宅ローンの世界では「所得が低い＝返済に回せる生活の余力が少ない」と判断される傾向があるため、事前の準備と計画的な見直しが必要不可欠となります。

条件2：健全性を示す「税金の未納・遅延がないこと」

2つ目の条件は、国民としての、そして事業主としての公的な義務である税金や「国民健康保険料・国民年金保険料」を、遅れなく完全に納付していることです。
審査のプロセスでは、確定申告書の写しと合わせて、税務署が発行する「納税証明書（その1・その2）」などの公的な書類を提出することになります。

これらの書類によって、以下のような項目が厳格にチェックされます。

• 申告した所得に対して課された所得税や住民税が、定められた期日通りに納められているか
• 過去の履歴の中で、税金の未納や納付の遅延が発生していないか

もし過去の記録の中で税金の未納があったり、納付が期限より遅れてしまっていたりする事実が見つかった場合、金融機関からの信用は著しく低下してしまいます。
「定められた公的な支払いを期日通りに履行できない状態であるならば、毎月の大きな住宅ローンの返済に対しても、同様のリスクが高い」と判断されてしまうのは、ある意味で仕方のないことかもしれません。

忙しい業務の中で、納付書や振込用紙の期日をうっかり忘れてしまっていたというケースも現場では時折耳にしますが、融資の審査においてはその事情を汲み取ってもらうことは容易ではありません。
家づくりを真剣に検討し始める第一歩として、まずは過去の納税状況に一切の不備がないかをご夫婦で確認し、もし万が一、未払いのものや手続きが滞っているものがあれば、融資の申し込みを行う前に速やかに完納し、きれいな状態に整えておくことが極めて重要です。

条件3：返済能力の基準となる「総返済負担率と個人信用情報」

3つ目の条件は、ご自身の所得に対して、年間のローン返済額がどれくらいの割合を占めているかという「総返済負担率（返済比率）」が、金融機関の定める許容範囲内に収まっていることです。
地味に見えますが、実はとても重い条件です。

総返済負担率の考え方は比較的シンプルで、新しく借り入れる住宅ローンの年間返済額と、現在進行形で支払っている他のすべてのローンの年間返済額を合計し、それを確定申告書上の年間所得金額で割ることで算出されます。
この「他のローン」の存在が、実は多くの方にとって見落としがちな落とし穴となっています。

• 仕事やプライベートで使うための自動車のローン
• お届けするお子さまの将来のための教育ローン
• スマートフォンの端末代金を毎月の通信費と一緒に分割で支払っているもの
• クレジットカードのリボ払い

上記のような、生活のあらゆる「分割払い」がすべてこの計算に含まれてしまいます。

一般的な目安として、総返済負担率は年収に応じて30〜35%程度が審査の基準とされることが多く、個人事業主の場合は事業の変動リスクを考慮してより保守的な基準を設ける金融機関もあります。
ただし基準は金融機関によって異なりますので、事前に確認することをおすすめします。

また、それと同時に「個人信用情報機関」に登録されている過去の履歴も完全に照会されます。
過去にクレジットカードの引き落としが口座残高不足で連続してできなかったり、携帯料金の支払いが遅れたりした経験があると、その事実が数年間にわたって記録として残り、所得がいくら高くてもその時点で審査が否決されてしまうというシビアな現実があります。

確定申告書のどこを見る？金融機関が厳しくチェックする具体的な項目

では、実際に融資の担当者が皆さまの提出した確定申告書を開いたとき、具体的にどのページの、どの欄に注目しているのでしょうか。
帳簿上の数字の流れをあらかじめ把握しておくことで、自分たちの立ち位置を客観的に知ることができます。

傷病所得金額の欄：売上高ではなく「控除前の所得」が基準になる理由

確定申告書第一表を広げた際、融資の担当者が真っ先に目を落とすのは、左側の真ん中あたりにある「所得金額の合計」の欄です。
個人事業主の皆さであれば、事業から得られた「営業等」の項目に記載された数字が全ての土台となります。

ここでよく、ご夫婦から「青色申告特別控除（条件によって55万円または65万円）を引いた後の数字で見られるのですか」というご質問をいただきます。
大変ありがたいことに、多くの金融機関では、この青色申告特別控除については「実際の現金の流出を伴わない税法上の特典」として解釈してくれるため、控除を差し引く前の、本来の事業の稼ぎとしての所得金額をベースに審査を行ってくれるケースが一般的です（※金融機関によって異なります。必ず事前にご確認ください）。

また、以下のような項目についても、住宅ローンの返済能力そのものを測る基準からは除外して、その手前の総所得金額をしっかりと見てくれることが大半です。

• 医療費控除や生命保険料控除
• 配偶者控除や扶養控除

これらは税金を計算するための個人的な事情による控除であるため、返済能力を低く見積もられる心配はありません。

なぜ売上高ではなく所得の数字がこれほどまでに重視されるのかと言えば、それは「事業の持続可能性」に直結するからです。
例えば、年間で5,000万円の売上を叩き出している事業であっても、仕入れや外注費、広告宣伝費などに4,700万円を費やしていれば、残る所得は300万円となります。

一方で、売上は1,000万円と控えめであっても、経費をうまくコントロールして500万円の所得を残している事業主がいれば、ローンの返済に回せる「本当の余力」という意味では、後者の方が高く評価されることが珍しくありません。
金融機関は、会社の規模の大きさではなく、そこに暮らす家族が実際に使えるお金のリアルな量を見ているのです。

専従者給与や減価償却費：審査においてプラスに考慮される可能性のある経費

個人事業主の決算書には、税金対策としては経費として処理されているものの、住宅ローンの審査においては「手元に現金として残っているはずの資産」として、所得の数字に足し戻して（加算して）評価してもらえる可能性のある特殊な項目がいくつか存在します。
その代表格が「専従者給与」と「減価償却費」です。

まず「専従者給与」については、以下のような捉え方をされる場合があります。

• ご主人が事業主となり、奥さまが専従者として家族内で給与を支払う形
• ご主人の確定申告書上の所得は低くなるが、支払われたお金は同じ家計の中で循環している
• そのため、金融機関によってはご主人の所得に奥さまの専従者給与を合算し、一つの「世帯収入」として大きな金額で計算し直してくれる場合があります

次に「減価償却費」についても、以下のような特性があります。

• 事業用の車両や店舗の改装、パソコンなどの購入費用を、耐用年数に応じて何年かに分けて経費として計上していくルール
• 購入した最初の年には実際に大きなお金が口座から出ていくが、2年目や3年目に計上される減価償却費は「帳簿上の引き算」に過ぎない
• 通帳の中にはその経費の分だけ現金が残っている状態になるため、一部の金融機関では、所得金額に減価償却費を足し戻した金額を、実際の返済原資として審査の土台に載せてくれる場合があります

ただし、これらはすべての金融機関で一律に適用されるわけではなく、個別の審査方針によって大きく異なりますので、事前の丁寧な確認と相談が欠かせません。

個人事業主が住宅ローン審査を通すために今から準備すべき具体的な対策

ここまでのお話を聞いて、「うちのこれまでの確定申告書では、少し厳しいかもしれない」と感じられた方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、決して悲観する必要はありません。個人事業主の家づくりは、数年前から計画的に準備のコマを進めていくことで、審査の景色を大きく変えることができるからです。

今からできる具体的なアクションとして、以下の3つの備えを共有いたします。

• 対策1：黒字化のタイミングと節税対策のバランスを見直す
• 対策2：私生活の債務の整理と、信頼の証となる頭金の準備を進める
• 対策3：地域密着の建築会社や専門家を交えた、早期の事前相談の活用

黒字化のタイミングと節税対策のバランスを見直す

最も確実で効果的な対策は、将来「この時期にマイホームを建てたい、お引き渡しを受けたい」と願うターゲットの時期から逆算して、直近3年間の確定申告における所得の着地を意図的にコントロールすることです。
日頃からお世話になっている税理士の先生とは、「いかに税金を抑えるか」というテーマで話をすることが通常になっているかと思いますが、そこに「家を建てるための所得を作る」という新しい目的を共有し、方針を一時的に切り替える必要があります。

具体的には、必要以上の消耗品のまとめ買いや、今すぐでなくても良い事業用備品の購入などを少し控え、帳簿上の利益をしっかりと表に出すようにします。
当然ながら、所得を高く申告すれば、その年の所得税や翌年の住民税、国民健康保険税などの金額は増えることになります。
一時的な出費の増加は痛みを伴いますが、これは「自分たちの理想の住まいを手に入れ、家族の安心を買うための必要経費」であり、一種の先行投資として割り切る賢明さも求められます。

何よりも避けたいのは、3年間のうちに一度でも帳簿上で「赤字」を出してしまうことです。
特に、融資を申し込む直前の年度が赤字である場合、多くの金融機関ではその時点で審査が非常に難しくなってしまいます。
事業を拡大するための前向きな投資による赤字であったとしても、数字だけを見る融資部門にはそのニュアンスが伝わりきらないことが多いため、家づくりの計画期間中は、常に安定した黒字経営を維持できるよう、経営の舵取りを意識することが大切です。

私生活の債務の整理と、信頼の証となる頭金の準備を進める

次に取り組むべきは、ご家族の身の回りのクリーンアップ、つまり既存の小さな借入を徹底的に整理することです。
先ほどお伝えした総返済負担率を引き下げるために、毎月コツコツと支払っている自動車のローンや、スマートフォンの分割払い、カードのキャッシング枠などは、住宅ローンの事前審査の書類を提出する前に、可能であればすべて一括返済して完済させておくことが理想的な流れとなります。

「これくらいの金額なら言わなくてもわからないだろう」と申告を隠しても、金融機関が信用情報を照会すれば、過去から現在に至るまでの全ての契約が明らかになります。

むしろ、事前の申告と実際のデータに食い違いがある方が、誠実性の面でマイナスの評価を受けかねません。
すべてのカードやローンを丁寧に片付け、「私たちは今、住宅ローンの返済だけに集中できる環境を作りました」という姿勢を数字で示すことが、審査をスムーズに進めるための大きな後押しとなります。

同時に、少しずつでも「頭金（自己資金）」を貯蓄し、準備しておくことも大きな武器になります。
物件の総価格に対して、例えば10%でも20%でも自己資金を充当することができれば、それだけ融資を希望する金額そのものを低く抑えることができるため、所得に対する返済の比率が楽になります。
それだけでなく、融資の担当者に対して「この事業主の方は、長期的な計画性を持って、自らの手でこれだけの現金を着実に蓄えることができる」という、言葉以上の強力な証明になるのです。

地域密着の建築会社や専門家を交えた、早期の事前相談の活用

自営業者の方の住宅ローン審査は、個人の職種や取引先の性質、売上の入金サイクルなどによって十人十色であり、マニュアル通りの一律の対応では本当の可能性が見えてこないことが多々あります。
だからこそ、ただ闇雲にインターネットの窓口から事前審査に申し込むのではなく、地元の事情に精通した工務店や建築会社の担当者と一緒に、初期の段階から作戦を練っていくことが最大の近道となります。

実を言うと、金融機関によって自営業者に対する融資の「温度感」や「得意・不得意」には、目に見えない大きな隔たりがあります。

• 大手のネット銀行：審査のプロセスが完全にシステム化されているケースが多く、数字に少しでも気になる点があると、個別の事情を考慮してもらいにくい場合があります。一方で金利の低さが魅力です。
• 地元の地方銀行や信用金庫：地域で汗を流して働く事業主の存在を大切にしてくれる風土があり、直接お会いして事業の将来性やこれまでの実績、専従者の状況などを丁寧に説明することで、数字の奥にある「人柄と信頼」を汲み取った前向きな審査を行ってくれる余地が多分にあります。

私たちHIKAGEは、年間8棟という限られた棟数だからこそ、お客様一人ひとりの暮らしの背景や、お仕事に対する想いにどこまでも深く寄り添うことを大切にしています。
事務所から車で40分圏内という、私たちの目が届き、職人たちの足がすぐに届く安心の商圏を守り続けているからこそ、地元の金融機関との間にも長年培ってきた深い信頼のパイプがあります。

「自営業だから無理かもしれない」と一人で思い悩む前に、ぜひ一度、私たちの個別相談や勉強会の場へ、日頃の確定申告書をそっとお持ち寄りください。
どのような書類を準備し、どのようにお仕事の安定性をアピールすれば、銀行の担当者が前向きに首を縦に振ってくれるのか、これまでの20年以上の経験に基づいた具体的なストーリーを、ご夫婦の歩幅に合わせて丁寧につくり上げてまいります。

この記事のまとめ

自営業や個人事業主の方の住宅ローン審査について、大切なポイントを改めて整理いたします。

• 金融機関は直近3期分の確定申告書をもとに（金融機関によって異なる場合があります）、事業の安定性と将来にわたる継続性を細かく確認します。
• 融資の審査において最も重視されるのは売上高の大きさではなく、経費を引いた後の本当の「所得金額」です。
• 税金の未納や遅延がないこと、私生活での他のローンを含めた返済比率が基準内であることが大前提となります。
• 専従者給与や減価償却費など、金融機関の選び方次第で所得に足し戻して有利に評価してもらえる項目もあります（詳細は金融機関に要確認）。
• 家づくりの数年前から、節税と所得のバランスを計画的に整え、債務の整理や頭金の準備を進めることが有効です。

自営業としてご自身の道を切り拓いてこられた皆さんだからこそ、叶えられる「自分らしく快適で心地のいい暮らし」が必ずあります。
数字の表し方やタイミングの選び方を少し工夫するだけで、閉ざされているように見えた扉は穏やかに開いていくものです。

HIKAGEでは、富山の厳しい冬や豊かな自然の中でも、全棟標準の優れた断熱・気密性能（UA値0.46、C値0.5以下）と耐震等級3の確かな構造で、ご家族が健康に、長年安心して住み続けられる自由設計の住まいをお届けしています。
資金計画の段階からお引き渡しのその先まで、専任の担当者が一貫して皆さまのパートナーとして並走いたします。まずは肩の力を抜いて、これからの理想の暮らしについて、ざっくばらんにお話を聞かせていただける日を心よりお待ちしております。

（※本記事は2026年6月末時点の情報に基づいています。個別の事業状況や金融機関の審査基準、金利、各種税制などは条件によって大きく異なる場合がありますので、具体的な計画の進捗に際しては必ず最新の情報をご確認ください。）

引用元・参照元

• ・国税庁「所得税の確定申告」
  （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/shotoku/）
• ・住宅金融支援機構「フラット35 融資条件・審査のポイント」
  （https://www.flat35.com/）
• ・全国銀行個人信用情報センター（KSC）公式サイト「本人開示の手続き」
  （https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/）
• ・国税庁「No.2072 青色申告特別控除」
  （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm）

よくある質問＜FAQ＞

Q1. 開業してまだ1年目（3期分の確定申告がない）ですが、住宅ローンを組む方法はありますか？

A. 一般的な民間銀行では3期分の実績を求められるケースが多いですが、独立前の同業種における職歴が長く、事業の継続性や売上の見通しが確実であると客観的に証明できる場合など、個別の事情によっては柔軟に審査を受け付けてくれる地元の金融機関も一部に存在します。
また、住宅金融支援機構と金融機関が提携する「フラット35」は、民間銀行のように3期分の確定申告書を必須としておらず、開業年数の要件がない点が特徴として知られています（ただし確定申告書の提出等は必要です。詳細は取扱金融機関にご確認ください）。ご家族の状況に合わせて最適な窓口を一緒に検討いたしますので、まずは一度ご相談ください。

Q2. 過去に1期だけ赤字の年があるのですが、やはり審査に通るのは難しいでしょうか？

A. 3期のうちの1期に赤字があったとしても、それが「事業拡大のために必要な設備投資や改装工事を行った」といった明確で前向きな投資による一過性の支出が原因であり、その他の年度や直近の業績がしっかりと黒字に回復しているのであれば、その理由を説明する補足書類を添えることで、金融機関に状況を理解してもらえる場合があります。
ただし、直近の期（最も新しい確定申告）が赤字である場合は、審査のハードルは極めて高くなる傾向があります。決算をまたぐタイミングなども含めて慎重に時期を見極めることが必要です。

Q3. 節税のために所得を低くしていますが、妻を連帯保証人にすれば借入額を増やせますか？

A. 配偶者の方に安定した継続収入がある場合、「収入合算」や「ペアローン」という仕組みを活用することで、ご夫婦の力を合わせて世帯全体の返済能力を高め、希望する借入額に近づけられる可能性は十分にあります。
ただし、その場合は奥さま側も金融機関による同様の審査対象となるほか、自営業者本人の所得があまりにも低すぎる場合は、合算を行っても審査全体の承認を得ることが難しい場合もあります。お二人の現在の最適なバランスを、無理のない資金シミュレーションを通して客観的に見極めていくことが大切です。

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